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Location de vacances au Portugal : Airbnb, booking etc ne pourront plus proposer de logements non enregistrés !

La location de vacances, la location saisonnière dit "Alojamento local" au Portugal est actuellement encadrée par un décret loi du 23 Avril 2015 entré en application le 22 juillet 2015. Si vous souhaitez louer un bien immobilier de manière saisonnière à des touristes, vous devez donc respecter cette réglementation.

Depuis la création du régime juridique de l'Alojamento local", plus de 40 000 propriétaires se sont mis en conformité avec cette réglementation, mais sur le terrain on constate que l'offre illégale est encore très importante et ce malgré les menaces des autorités fiscales d'intensification des contrôles. Il suffit de consulter les sites de locations de vacances pour s'en rendre compte.

C'est pour cette raison que le gouvernement portugais cherche maintenant à imposer aux sites leaders sur l'offre de location de vacances comme Airbnb et Booking, Homeaway de ne pouvoir diffuser que les logements enregistrés officiellement au registre National du tourisme.

A partir du 1er juillet 2017, les plateformes de locations de vacances ne pourront plus diffuser les annonces de logement au Portugal n'ayant pas de numéro d'enregistrement au registre national du tourisme. Les propriétaires proposant leur bien à la location aux touristes ont donc encore quelques mois pour ce mettre en conformité.

Si vous souhaiter vous mettre en conformité, n'hésitez pas à nous contacter.

Cette obligation qui vise à combattre l'offre illégale de logement à des touristes et à garantir les règles d'une concurrence légal" a été approuvée le 20 avril 2017 en conseil des ministres.

Airbnb-booking

En savoir plus sur l'Alojamento local au Portugal :

> En savoir plus sur le régime juridique de l'Alojamento Local

> Le registre des locations de vacances déclarées en Alojamento local au Portugal

Sources :

Publico

Negocios

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Immobilier au Portugal : perspectives 2017 ?

Après un effondrement des prix en 2008, le marché immobilier portugais a commencé à se reprendre à partir de fin 2013 et a fortement augmenté en 2015 et 2016. On est aujourd'hui quasi aux niveaux de 2008 !!!

Le graphique ci-dessous illustre bien l'augmentation rapide des prix de l'immobilier au Portugal entre 2014 et 2016.

Immopt
Question : Après un rattrapage des prix aussi rapide, vont-il continuer d'augmenter en 2017 ?

Selon une enquête  "Portuguese Housing Market Survey" réalisée auprès des professionnels de l'immobilier,  les prix vont continuer d'augmenter principalement sur Lisbonne et en Algarve (prévision : +4%) et ont déjà subis une forte augmentation en ce début d'année 2017 en raison d'une demande supérieure à l'offre.

Source : http://www.diarioimobiliario.pt/Habitacao/Precos-das-casas-vao-subir-sobretudo-em-Lisboa-e-no-Algarve

En Algarve, nous constatons bien en ce début d'année une demande toujours supérieur à l'Offre. Mais on constate aussi de plus en plus, une inadéquation entre le budget des acheteurs et les prix demandés. Et aux niveaux de prix actuels, les investisseurs ont de plus en plus de difficultés à trouver des biens leur permettant d'obtenir une rentabilité minimale de 5%.

Cette année 2017 devrait être une bonne année pour le secteur immobilier au Portugal, mais certains, à juste titre commencent à parler de surchauffe et de la fin du boom immobilier, comme Pedro Gonçalves des éditions Empiricus (l'équivalent de la chronique Agora en France) qui vient de rédiger un article intitulé : " C'est la fin du boom du marché immobilier".

Sur le terrain on assiste a une explosion du nombre d'intervenants dans le secteur de l'immobilier, rien qu'en janvier 2017, il y a eu création de 301 entreprises  dans ce secteur. De février 2016 à janvier 2017 il y a eu création de  3 555 entreprises (contre 771 fermetures). Et au sud du Portugal, en Algarve le phénomène est extrêmement visible : On a l'impression que tout le monde travaille dans l'immobilier… ce qui n'est pas sans générer de nombreuses tensions. Nous avons donc bel et bien surchauffe et plus de vendeurs que de biens à vendre… un peu comme en 2006 peu de temps avant l’éclatement de la bulle en 2008.

Source : Idealiste

Nous entrons dans un nouveau cycle, ou il convient d'être prudent et très sélectif, car les arbres ne montent pas jusqu'au ciel. Il faut être patient et scruter les opportunités qui sont de moins en moins nombreuses (les bonnes affaires partent très vite).

Pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier au Portugal pour mettre en location de vacances (Alojamento local), attention ! car même avec l'explosion récente du tourisme, les niveaux de prix actuels et la forte augmentation d'offre de locations, ne permettent plus d'obtenir les rentabilités que l'on a pu connaître par le passé. La revue Proteste investe déconseille d'ailleurs aux portugais d'investir dans ce domaine : http://www.diarioimobiliario.pt/Habitacao/Arrendamento/Compensa-arrendar-uma-casa-para-o-turismo.

Et attention, ne prenez pas pour argent comptant les rentabilités souvent fantaisistes qu'on vous annonce, car vous risquez d'être très déçus. Étant spécialisé dans la location de vacances au Portugal n'hésitez pas à me contacter si vous souhaitez des chiffres basés sur la réalité du marché.

Conclusion : Les chiffres de ce début d'année nous laisse très optimiste pour 2017 et les prix devraient continuer de monter. La question est jusqu'à quand ? Mais pour le moment les indicateurs sont toujours positifs, il n'y a aucune raison de s’alarmer, la demande reste forte en comparaison de l'offre et il y a encore de belles opportunités (vous l'aurez compris il ne faut pas trainer et sauter dessus quand une opportunité se présente à vous). De plus, la construction reprend lentement, à des niveaux bien inférieurs à 2008 (voir graphique ci-dessous) ce qui contribue au maintient de la pression sur les prix  ! Ce qui laisse encore de la marge pour une hausse des prix de l'immobilier au Portugal.

  Constructionpt

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Alojamento local Fiscalité Locations Tourisme

Le registre des locations de vacances déclarées en Alojamento local au Portugal

Mise à jour le 06/03/2017

La location de vacances au Portugal est désignée par les termes 'Alojamento local" apparus en 2008. La dernière loi qui s'applique à ceux qui souhaitent louer leur biens de manière saisonnière date du 23/04/2015. Cette loi est venue simplifier les démarches et permet de bénéficier d'un régime fiscale attractif en ne taxant que 15% des revenus. (A partir de 2017 se seront 35 % des revenus déclarés qui seront taxés).

Ce nouveau régime juridique pourtant attractif et qui permet aux locataires d'avoir une certaine sécurité, ne compte d'après le registre national que 31 417 (37 933 au 06/03/2017) établissements enregistrés, ce qui est bien loin de l'offre réelle de locations de vacances au Portugal. Il suffit de consulter les sites spécialisés dans la location de vacances (Airbnb, homeaway.pt etc.) pour s'en rendre compte.

Comment savoir si une location de vacances est officiellement enregistrée en Alojamento local ? Ceux qui réalisent des annonces pour faire la publicité de leur logement ont pour obligation de mentionner leur numéro d'enregistrement. Avec ce numéro, vous pouvez consulter en ligne le registre officiel.

Il est possible également de faire une recherche avec le nom du propriétaire ou de la société qui gère la location.

Capture

Pour en savoir plus sur la location de vacances "Alojamento local" :

> La location de vacances au Portugal – Régime juridique de l'Alojamento Local

> Le gouvernement promet de réaliser d'importants contrôles concernant les locations saisonnières.

> RNH – Louer son habitation principales de manière saisonnière, Une fausse bonne idée ?

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Alojamento local Fiscalité Impots Locations

La location de vacances au Portugal – Le régime juridique de l’Alojamento Local

Portugal-location

Article mis à jour le 06/03/2017

Apparue en 2008, l'activité de location touristique saisonnière "Alojamento Local"est actuellement encadrée par un décret loi du 29/08/2014 (N°128/2014), modifié par un autre décret loi du 23 avril 2015 (N°63/2015) entré en vigueur le 22 juillet 2015.

Si vous envisagez de louer votre habitation de manière saisonnière en incluant de la prestation de services comme le ménage, la réception etc. (locations d'une durée de  moins de 30 jours) vous devez donc, vous conformer à cette nouvelle législation dont les formalités d'enregistrement sont assez simples et le régime fiscale attractif pour le moment.

Vous êtes de plus en plus nombreux à vouloir louer votre bien en location touristique, ou à vouloir investir dans des biens pour vous lancer dans cette activité et bien sur, dans la plupart des cas ceux qui vous proposent des biens à vendre valorisent le potentiel de la location touristique mais omettent de préciser que cette activité a une saisonnalité courte dans certaines régions, que cette activité est réglementée et que sous la pression du lobbying hôtelier, la volonté du gouvernement est de faire appliquer cette législation en mettant en place de plus en plus de moyens de contrôles. Sachez que ces omissions sont volontaires afin de vous faire miroiter une forte rentabilité, ce qui n'est pas le cas la plupart du temps.  Bref, avant de vous lancer, vous devez connaître la réglementation et la fiscalité applicable concernant la location saisonnière ainsi que les risques que vous prenez en cas de non respect de ces règles.

Plusieurs options s'offrent à vous si vous souhaitez mettre votre bien en location saisonnière pour des locations de moins de 30 jours :

– Vous pouvez faire la demande d'Alojamento local par vous même et tout gérer de A à Z.
– Vous pouvez faire le demande d'Alojamento local par vous même et confier le booking etc. à une agence.
– Vous pouvez louer votre bien à une agence qui se chargera de faire la demande d'Alojamento Local et toutes les opérations pour vous (booking, facturation, déclaration SAF etc.) – C'est la solution que nous recommandons pour éviter le problème d'une éventuelle plus value en cas de cession d'activité et pour vous décharger de la facturation, la décaration SEF etc.).

Suivant votre  choix, la fiscalité applicable sera différente.

Si vous choisissez de louer directement votre bien immobilier en location saisonnière vous devrez déclarer ses revenus à l'IRS en tant que travailleur indépendant.

Remarque pour les non résidents : Le fait d'enregistrer votre bien en Alojamento Local, fait que celui-ci est considéré comme un établissement stable. L'activité d'Alojamento local étant intrinsèquement liée au bien, il ne peut donc être dissocié. Par conséquent vous êtes soumis aux mêmes obligations fiscales et comptables que les contribuables résidents et devez déclarer ses revenus au Portugal.

Les démarches à effectuer pour obtenir un N° d'Alojamento local :

Avant de mettre votre bien en location et de faire de la publicité, vous devez :

1 – Déclarer le début de votre activité soit sur le site internet des finances (AT) soit sur place au centre des impôts.

At
Remarque : le code d'activité à choisir pour la location saisonnière de biens meublés est le 55201

2 – Enregistrer votre bien auprès de la Mairie ou le bien est en location ou directement sur le site Internet : Portal do cidadao. Vous obtiendrez alors un Numéro d'Alojamento Local.

Portal cidadao

Les documents à fournir pour vous enregistrer s'il s'agit d'un bien qui vous appartient : copie de la déclaration de début d'activité faite auprès des finances (Autoridade Tributaria – AT)  + copie de votre document d'identification + copie de la Cardaneta Predial de votre bien + Formulaire de registro complété et signé.

Une fois l'enregistrement effectué auprès de la mairie, elle dispose d'un délais d'un mois pour effectuer une visite de votre bien afin de vérifier le respect des règles d'exploitation (actuellement les délais sont de plusieurs mois).

Fiscalité

Les revenus :

– Si les revenus que vous percevez de ce type d'activité (Alojamento Local) ne dépassent pas 200 000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime simplifié qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité organisée, vous ne serez alors imposés que sur 35 % des revenus brutes (ce taux vient de passer de 15 à 35 % en 2017) obtenus au taux d'imposition de votre impôt sur le revenu (catégorie B de l'IRS). Les charges ne sont pas déductibles.

– Si vous confiez la gestion à une agence (qui réalisera la demande d'Alojamento local) vous pouvez choisir la taxation forfaitaire de 28% sur les loyers versés par l'agence ou être imposé sur le revenu. Vous pouvez déduire certaines charges.

TVA : Les contribuables qui optent pour l'exercice d'une activité en tant que travailleur indépendant sous le régime simplifié (en déclarant ces revenus dans la catégorie B de l'IRS) pourront opter pour le régime d'exonération de TVA (art 59 CIVA) à condition de ne pas facturer plus de 10 000 euros par an. Dans les autres cas, c'est le régime normal qui s'applique, et vous devrez appliquer une TVA de 6% + faire une déclaration de TVA tous les mois ou tous les trimestres.

Remarques :

– Dans tous les cas vous devrez émettre pour chaque location, une facture et un reçu à transmettre aux finances (vous avez jusqu' 25 de chaque mois pour les reçus émis le mois antérieur).
– La TVA sur certaines dépenses est déductible
– Depuis 2015, les factures d'eau, électricité, de gaz, et téléphones/internet sont directement enregistrées dans votre espace personnel sur le site de l'AT et sont utilisées pour faire des rapprochements avec ce que vous déclarez.

 Les obligations minimum de sécurité pour les "Alojamentos local" de moins de 10 personnes :

  • Avoir procédé à l'enregistrement pour une exploitation en Alojameto Local auprès de la mairie ou le bien est loué.
  • Le bien doit être intérieurement et extérieurement bien conservé.
  • Le bien doit être relié au réseau d'eau de la ville ou disposer disposer d'un système propre contrôlé.
  • Etre relié au réseau publique d'égout ou disposer d'une fosse septique dimensionné pour la capacité maximum du nombre d’occupants.
  • Disposer d'eau froide et chaude
  • Le bien doit disposer de ce qu'il faut pour une bonne ventilation
  • Le bien doit être équipé du mobilier, d'équipement et ustensiles adaptés
  • Disposer  d'un système qui permette de cacher l'entré de la lumière extérieur et de portes équipées de système de sécurité permettant la privacité des occupants
  • Les installations sanitaires doivent être équipé de système de sécurité permettant la privacité des occupants
  • Respecter les règles d’hygiène et de nettoyage.
  • Disposer d'un extincteur et d'une couverture incendie dans un emplacement facile d’accès et en quantité adéquate.
  • Disposer d'équipement de premier secours.
  • Indiquer le numéro Nacional d'Urgence : 112.
  • Mettre à disposition d'un livre de réclamations officiel.

Remarques :

– S'agissant de maisons ou d'appartements, il n'est pas obligatoire d'apposer la plaque AL fournie par la mairie à l’extérieur de l'établissement.

– Les établissements  d'une capacité de plus de 10 personnes devront respecter les règles de sécurité contre les risques d'incendie selon les termes prévus dans le décret loi N° 220/2008, du 12 novembre et le règlement technique prévu dans l’ordonnance du 29/12/2008 – Portaria n° 1532/2008.

Communication de l'identité des locataires étrangers auprès du SEF :

La loi oblige à communiquer au  service des étrangers (SEF) toutes les personnes présentent dans votre établissement n'étant pas de nationalité portugaise. Cette communication se fait à l'aide du Boletim e alojamento à remettre au SEF ou à la GNR ou PSP s'il n'y a pas de bureau la ou vous louez.

Obligations concernant la publicité, la documentation commerciale et le merchandising :

  • indiquer le nom ou logotype + le Numéro d'AL
  • indiquer la classe énergétique figurant dans le certificat énergétique (amende de 250 à 3740 euros)

Sanctions du non respet des règles concernant le régime de l'Alojamento Local :

Les amendes peuvent aller de 2500 euros à 3740,98 euros pour les personnes physiques et de 25000 euros à 35000 euros pour les personnes morales. Peuvent s'ajouter d'autres sanctions non financières comme l'interdiction d'exercer pour une période pouvant aller jusqu'à 2 ans ou l'impossibilité d'exploiter le bien pendant une période pouvant aller aussi jusqu'à deux ans.

Mises à jour 30/08/2016 : Actualité sur l'Alojamento local – compléments d'informations

> Le problème de la plus-value fictive : Il s'agit d'un aspect que je n'ai pas eu le temps de traiter dans l'article d'origine, mais qui a toute son importance et qui peut expliquer que beaucoup de propriétaires préfèrent rester dans l'illégalité ou passer par une agence spécialisée. En effet, si la fiscalité de l'Alojamento local est attractive, il existe un risque au moment de la cessation d'activité, c'est que le fisc portugais peut considérer que vous avez réalisé une plus-value au moment de la réafectation en habitation. La solution pour éviter toute mauvaise surprise en matière de plus value, c'est de confier l'exploitation en Alojamento local à une agence.

> Suite aux problèmes de logement rencontrés par les portugais principalement sur Lisbonne et aux plaintes de certaines personnes du trop de touristes dans certains quartier, des débats sont en cours au sein du gouvernement pour prendre de nouvelles dispositions, comme par exemple l'imposition de quotas pour les propriétaires de plusieurs logements, la diminution des avantages fiscaux etc.

> Un registre officiel accessible en ligne permet de consulter les établissement enregistrés en Alojamento local : https://rnt.turismodeportugal.pt/RNAL/ConsultaRegisto.aspx?Origem=CP&FiltroVisivel=True

> Modification de la fiscalité en 2017 pour ceux qui exploitent directement en Alojamento Local : on passe à une imposition sur 35% des revenus au lieu de 15 % en 2016.

A lire aussi :

> Le gouvernement promet de réaliser d'importants contrôles concernant les locations saisonnières

> Louer sa résidence principale de manière saisonnière, une fausse bonne idée ?

> Le registre des locations de vacances déclarées en Alojamento local au Portugal