Catégories
Fiscalité Résident non habituel RNH

RNH : montant des avantages fiscaux accordés aux étrangers résidents en 2016 au Portugal ?

En attendant les derniers chiffres relatifs à l'année 2017, voici le point sur les avantages fiscaux accordés au étrangers RNH au Portugal en 2016.

Les avantages fiscaux accordés aux étrangers résidents au Portugal sous le statut de "résident non habituel" ont plus que triplés en 3 ans et représentent un montant de 166 millions d'euros. C'est le montant qu'ils auraient du payer s'ils ne bénéficiaient pas d'exonération d'impôt sur le revenu (IRS)

Observador

Les étrangers qui sont venus s'installer au Portugal sous le régime fiscale du "résident non habituel", ont bénéficié d'avantages fiscaux (Impôt sur le revenu – IRS) pour un montant de 166 millions d'euros pour l'année d'imposition 2015.

Evolution des avantages fiscaux accordés par le Portugal aux résidents non habituels en matière d'impôt sur le revenu (IRS).

En 2016 : 166 millions d'€ pour les revenus de 2015
En 2015 : 123 millions d'€ pour les revenus de 2014
En 2014 : 52 millions d'€ pour les revenus de 1013

Pour le Portugal, la mise en place de ce statut avec une fiscalité attractive pour une période de 10 ans, est un vrai succès et a permis de relancer très rapidement plusieurs secteurs d'activités comme l'immobilier, le tourisme, etc. En attirant des personnes étrangères à haut pouvoir d'achat gràce à une fiscalité attractive, qui viennent investir et consommer au Portugal, l'Etat portugais est largement bénéficiaire au travers les multiples impôts et taxes (IVA, IMT etc.).

On ne peut que regretter que ces avantages fiscaux ne soient réservés qu'à une catégorie de personnes et que le gouvernement portugais ne réduise pas la fiscalité pour tous les résidents afin de leur redonner du pouvoir d'achat.

Notons que si le Portugal (surtout l'ETAT) est largement gagnant avec ce type de mesures, il n'en va pas de même pour les Etats étrangers qui voient leurs ressortissants s'enfuir avec leur pouvoir d'achat. Ce qui explique que certains pays commencent à remettre en cause la double exonération d'impôts pour les retraités et cherchent des solutions pour taxer ces retraités. C'est le cas de la Finlande par exemple qui a fait pression sur le gouvernement portugais pour modifier la convention fiscale qui va permettre à la Finlande de taxer les retraités finlandais résidents non habituels au Portugal à partir de 2018 (2019 au plus tard).

Source : L'Observador.pt

Pour en savoir plus : le statut de résident non habituel au Portugal

Catégories
Fiscalité Impots Résident non habituel RNH

La Finlande menace d’annuler le traité fiscal signé avec le Portugal !

Dans un article précédent, nous vous avions parlé d'un accord entre la Findande et le Portugal datant de novembre 2016 devant permettre à la Finlande de taxer les retraités Finlandais résidents non habituels au Portugal à partir de 2018, seulement pour que cet accord soit appliqué, le gouvernement portugais devait soumettre un vote au Parlement qui se fait toujours attendre… sans qu'aucune explication au retard ne soit donnée. C'est pour cette raison que les Finlandais perdent patience et  n'ont pas d'autre choix que de menacer de mettre un terme aux accords fiscaux  signés en 1971 entre les deux pays.

Finlande-portugal
En 2017, 500 retraités finlandais ont profité du statut de RNH.

Le statut de résident non habituel mis en place au Portugal en 2009 et qui permet depuis 2013  à certains retraités européens de ne pas être taxés sur leurs revenus ni au Portugal ni dans leur pays d'origine durant une période de 10 ans, fait l'objet de contestations de la part de certains partenaires européens depuis 2016.

Pour satisfaire ce mécontentement, le ministre portugais Mário Centeno qui avait déjà évoqué en 2017 la possibilité d'appliquer une taxe symbolique sur les revenus des retraités résidents non habituels réaffirme étudier une solution globale afin de satisfaire l'ensemble des partenaires.

Quoi qu'il en soit, les retraités Finlandais payeront des impôts en Finlande à partir de 2019.

A suivre !

 
Centeno

Le statut de résidents non habituels est sans aucun doute ce qui a permis au Portugal de sortir d'une crise profonde… mais de plus en plus de voix au sein même de la communauté portugaise s'élèvent contre ce dispositif qui a eu aussi pour conséquence une forte spéculation immobilière ce qui rend aujourd'hui l'accès au logement impossible pour de nombreux portugais y compris dans les classes moyennes.

Le bloc de gauche portugais, vient d'ailleur d'annoncer qu'il souhaite faire des propositions pour réduire la spéculation immobilière en modifiant le statut de résident non habituel (Source).

Si jusqu'à présent, le gouvernement portugais a pu décaller une modification de ce statut, les pressions externes et maintenant internes font que des changements sont à prévoir pour 2019. N'en déplaise au secteur de l'immobilier qui s'y opposent depuis 2017.

Sources :

> https://www.jornaldenegocios.pt/economia/financas-publicas/funcoes-do-estado/detalhe/centeno-continuamos-a-estudar-uma-solucao-para-irs-dos-reformados-estrangeiros

> https://www.jornaldenegocios.pt/economia/impostos/detalhe/governo-finlandes-ameaca-rasgar-tratado-fiscal-com-portugal

> https://www.publico.pt/2018/04/17/economia/noticia/finlandia-tem-na-mira-500-pensionistas-isentos-de-irs-em-portugal-1810565

 > https://www.publico.pt/2018/04/25/economia/noticia/bloco-de-esquerda-quer-alterar-regime-de-beneficios-a-reformados-estrangeiros-1811618

A lire aussi :

> http://www.retraite-au-portugal.com/2017/04/rnh-exit-la-double-exonération-dimpôts-pour-les-retraités-finlandais-.html

> http://www.retraite-au-portugal.com/résident-non-habituel/

Catégories
cryptos monnaies Fiscalité Impots

Les plus values des cryptos monnaies non taxées au Portugal ?

Dans un article du 22/03/2018 paru dans le journal "Negocios", Vasco Carvalho Marques, nous explique que les plus values sur les cryptos monnaies ne sont pouir le moment pas taxables au Portugal.

Maiis valias criptomoedas

Selon la Banque centrale du Portugal, la monnaie virtuelle ne peut pas être considérée comme sur dans la mesure ou il n'y a pas de garantie que cette monnaie sera acceptée comme moyen de paiement.

Le regime juridique étant nébuleux, le régime fiscale est lui aussi sujet à des doutes. Il a donc fallu faire une demande officielle (informação vinculativa)  auprès des finances portugaises (Autoridade tributária) sur un cas précis pour obtenir une réponse. Et selon la réponse du 14/12/2017 il s'avère que les gains resultant de la vente de cryptos -monnaies ne sont pas imposables au titre de la catégorie F (revenus de capital) ni au titre de la catégorie G (plus values) .

Cet avantage fiscal actuel, qui vient s'ajouter aux avantages du "statut de résident non habituel", constitue un atout supplémentaire pour le Portugal afin d'attirer de nouveaux résidents fiscaux.

Source : https://www.jornaldenegocios.pt/opiniao/detalhe/as-mais-valias-das-criptomoedas

Catégories
Fiscalité IMI Immobilier Impots

Comment payer moins d' »IMI », l’impôt sur votre habitation au Portugal ?

Deco imi

La revue DECO proteste, avance qu'en moyenne, les portugais payent 100 € par an en trop d'"IMI". Donc il est possible que vous aussi payez plus ! Nous allons vous expliquer comment vérifier si vous payez trop et comment faire une demande d'actualisation.

Les finances au Portugal ne mettent pas à jour automatiquement les coefficients qui servent au calcul du montant de l'impôt. C'est au propriétaire de faire la demande d'actualisation afin de déterminer le montant exact de l'impôt à payer.

Comment est calculé l'IMI ?

Le montant de l'IMI à payer dépend d'une taxe et de la valeur patrimonial  (valor patrimonial)  du bien immobilier que l'on appel "VPT".

La taxe est fixée annuellement par la municipalité ou se situe le bien immobilier. Cette taxe varie de 0,3% à 0,45% (voir 0,5% dans certains cas). En 2018, 51 municipalités ont décidé de baisser cette taxe. Certaines municipalités accordent une réduction en fonction du nombre d'enfants. Cliquez sur l'image ci-dessous pour en savoir plus.

Imi eco

La valeur patrimoniale (VTP) est calculée par l'Autoridade Tributaria e Aduaneira (AT). Il s'agit de la valeur fiscale du bien immobilier calculée suivant les régles du code de l'IMI. Vous retrouverez cette valeur sur la "Cardaneta predial".

Le calcul de cette valeur prend en compte 6 paramètres : le coefficient de vétusteté, le coût de la construction, le coeficient de localisation, la surface brute de construction, le coeficient d'affectation et le coeficiant de qualité et de confort.

1 -Le coefficient de vétusteté :

L'un des coefficient utilisé par les finances au Portugal est la vétusteté (l'âge) de l'habitation. Ce coefficient n'est pas mis à jour automatiquement. Il faut donc en faire la demande.

Il existe 8 coefficents : moins de 2 ans (1); 2 a 8 ans; (0,9); 9 a 15 ans (0,85); 16 a 25 ans (0,8), 26 a 40 ans (0,75); 41 a 50 ans (0,65); 51 a 60 ans (0,65); et plus de 60ans (0,4).

2 – Le coefficient de localisation :

Le deuxième critère pris en compte est la localisation du bien. Ce coefficient a été revu en 2017 sur tout le territoire portuguais mais est susceptible d'erreur. Il est révalué tous les trois ans.  Il varie entre 0,3 et 3,5 et dépend des caractéristiques de la zone environnante.  La finalité du bien immobilier joue également sur ce coefficient (habitation personnel, commerce etc.).

3 – Le prix de la constrution :

Le troisième coefficient permettant de détreminer le montant de l'IMI est le prix de la construction fixé à 603 € en 2010 par le gouvernement. mais il est probable que les habitations qui n'ont pas été évaluées depuis cette date ne sont pas actualisées.

4 -Coefficient de qualité et de confort

Comment vérifier si vous payez trop ?

Pour faire cette vérification, il suffit de vous munir de la cardaneta predial de votre habitation et d'utiliser un des nombreux simulateurs en ligne dont celui du "Portal das finanças" SIMIMIou celui de DECO.

Si vous payez trop d'IMI, il suffit de télécharger le formulaire Modelo 1 do IMI, de le remplir et de le présenter aux services des finances pour demander l'actualisation de la valeur  du bien immobilier. Vous avez jusqu'au 31 décembre pour que l'actualisation soit effective l'année suivante.

Modèle 1 IMI

La loi permet aux propriétaires de demander une nouvelle évaluation du bien immobilier gratuitement tous les 3 ans.

Source : http://www.jornaleconomico.sapo.pt/noticias/pague-menos-imi-deco-aconselha-a-simular-se-esta-a-pagar-imposto-a-mais-286066

 

 

 

 

 

Catégories
AIMI Fiscalité IMI Immobilier Impots ISF

Immobilier au Portugal : l’AIMI – impôt sur le patrimoine immobilier

Au Portugal il n'y pas d'Impôt sur la fortune (ISF), mais la loi sur le budget de l'Etat pour 2017 vient confirmer l'entrée en vigueur à partir de 1er janvier 2017, d'un impôt sur le patrimoine immobilier : l'AIMI, taxe additionnelle à l'IMI.

Cet impôt a fait l'objet de nombreuses polémiques qui n'ont lieu d'être puisqu'il  vient remplacer l'impôt de timbre (imposto de selo) sur les biens immobiliers à usage d'habitation et sur les terrains constructibles d'une valeur patrimoniale "Valor Patrimonial Tributário" (VPT) supérieur à 1 million d'euros. Le nombre de personnes taxables sera plus important, mais les acheteurs de biens de luxe au dessus de 1 million d'euros seront finalement moins taxés.

Pour les personnes physiques, la taxe est de 0,7 % sur la somme de la valeur patrimoniale "Valor Patrimonial Tributário" (VPT) de l'ensemble des biens assujettis pour la partie comprise entre 600 000 € (1,2 millions pour les couples)  et 1 million d'€ et de 1% au delà de 1 million d'€ (2 millions pour les couples).

Remarque : la valeur Partimoniale "o valor patrimonial tributario", correspond à l'évaluation faites par les finances, qui en générale est inférieure à la valeur d'achat.

Pour les personnes morales, la taxe est de 0,4 %  sur la VPT. Pour les biens utilisés pour un usage personnel par les détenteurs du capital, des membres des organes de gestion, de contrôle ou d'administration, la taxe est de 0,7 % jusqu'à 1 million d'€ et de 1 % pour la partie supérieure à 1 million.

Aimi

Pour les biens appartenant à des entités bénéficiant d'un régime fiscal plus favorable (offshore), la taxe est de 7,5% sur la valeur patrimoniale (VPT).

L'AIMI s'applique aux personnes physique et morales ainsi qu'aux structures ou centres d’intérêt collectifs sans personnalité juridique et Héritages indivis, qu'ils soient propriétaires ou bénéficiaires de l'usufruit de biens immobiliers urbains à usage d'habitation et de terrains constructibles situés au Portugal.

Sont donc exclus pour le calcul de la taxe, les biens à usage commercial, industriel ou de services, ainsi que les entreprises municipales. sont également exclus du calcul, les biens qui ont bénéficié d'exonération ou qui n'ont pas été soumis à l' IMI l'année précédente.

Le calcul de l'AIMI sera réalisé en juin en prenant en compte la VPT en date du 01/01. Cet impôt devra être payé au plus tard fin septembre de l'année en cours. Le calcul est basé sur la somme des valeurs patrimoniales "Valor Patrimonial Tributário" (VPT).

Sous certaines conditions, l'AIMI est une charge déductible de l’impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.

Pour ceux qui souhaitent bénéficier d'astuces pour réduire le montant de cet impôt, L'ALP (Association de propriétaires à Lisbonne) lance un service de conseil concernant ce nouvel impôt qui peut permettre de réaliser d'importantes économies.

Sources :

Catégories
Alojamento local Fiscalité Locations Tourisme

Le registre des locations de vacances déclarées en Alojamento local au Portugal

Mise à jour le 06/03/2017

La location de vacances au Portugal est désignée par les termes 'Alojamento local" apparus en 2008. La dernière loi qui s'applique à ceux qui souhaitent louer leur biens de manière saisonnière date du 23/04/2015. Cette loi est venue simplifier les démarches et permet de bénéficier d'un régime fiscale attractif en ne taxant que 15% des revenus. (A partir de 2017 se seront 35 % des revenus déclarés qui seront taxés).

Ce nouveau régime juridique pourtant attractif et qui permet aux locataires d'avoir une certaine sécurité, ne compte d'après le registre national que 31 417 (37 933 au 06/03/2017) établissements enregistrés, ce qui est bien loin de l'offre réelle de locations de vacances au Portugal. Il suffit de consulter les sites spécialisés dans la location de vacances (Airbnb, homeaway.pt etc.) pour s'en rendre compte.

Comment savoir si une location de vacances est officiellement enregistrée en Alojamento local ? Ceux qui réalisent des annonces pour faire la publicité de leur logement ont pour obligation de mentionner leur numéro d'enregistrement. Avec ce numéro, vous pouvez consulter en ligne le registre officiel.

Il est possible également de faire une recherche avec le nom du propriétaire ou de la société qui gère la location.

Capture

Pour en savoir plus sur la location de vacances "Alojamento local" :

> La location de vacances au Portugal – Régime juridique de l'Alojamento Local

> Le gouvernement promet de réaliser d'importants contrôles concernant les locations saisonnières.

> RNH – Louer son habitation principales de manière saisonnière, Une fausse bonne idée ?

Catégories
Economie Fiscalité Francophones Statistiques

Les entreprises françaises sont inquiètes au sujet de la bureaucratie et des impôts au Portugal

Le titre est certes un peu provocateur, mais pointe le doigt sur une réalité souvent occultée par les médias et à laquelle les nouveaux arrivants attirés par les avantages fiscaux du statut de résident non habituel (d'une durée de 10 ans) vont être confrontés : les contraintes bureaucratiques et les réglementations fiscales au Portugal qui, ajoutées à certaines particularités locales (coût du transport, de l’énergie, forte saisonnalité dans certaines zones, chute du pouvoir d'achat etc.) représentent un réel frein au développement de l'activité économique dans le pays surtout pour les petites et moyennes entreprises.

Nous l'avons évoqué dans un précédent article "Les investissements français au Portugal en 2015", la présence française est de plus en plus importante au Portugal. Les 700 entreprises françaises établies au Portugal représentent en 2015 un chiffre d'affaires de 10 milliards d'euros et ont contribué à la création de plus de 60 000 postes de travail.

Les échanges entre les deux pays ont représenté un volume de 10 milliards d'euros.  La France est la deuxième  destination pour les exportations portugaises et la France le 3ème fournisseur du Portugal.

Lors de la  4ème conférence économique Luso-française du 18 mars 2016 ou le secrétaire du commerce extérieur français était présent, l'investissement français au Portugal a été mis à l'honneur et salué en ces temps de crise par le ministre portugais de la planification et des infrastructures Pedro Marques.

Une étude réalisée par deux professeurs d'université de Lisb0nne Nova (José Mata et  Luis Filipe) auprès de 41 entreprises françaises montre cependant que si 46 % des entreprises interrogées prévoient de continuer d'investir au Portugal, elles ont toutefois exprimées des inquiétudes au sujet de la bureaucratie, des impôts et des réglementations fiscales représentant selon eux les principales contraintes au développement de leur activité.

Sabado

 Sources : Sabado Diario économico

Diario

Catégories
Fiscalité Francophones Retraite RNH

Nombre de résidents non habituels au Portugal de 2009 à 2015 ?

Le statut de résident non habituel  créé au Portugal en 2009 (attribué pour  10 ans) pour attirer les personnes exerçant une activité à forte valeur ajoutée en leur accordant des avantages fiscaux a fait couler beaucoup d'encre, surtout depuis 2013, ou le statut de RNH a été détourné de son objectif initiale et étendue pas le biais d'une interprétation (véhiculée principalement par tous les acteurs de l'immobilier au Portugal et certains médias) à l'ensemble des retraités (y compris ceux qui n'exercent pas d'activité). Certains en ont donc conclu que même les retraités qui ne vivent que de leur retraite pouvaient être exonérés tant en France qu'au Portugal en s'appuyant sur la convention fiscale franco portugaise.

Le résultat est que se sont principalement des retraités sans activité (80 %) qui sont venus s'installer au Portugal. Et tous les acteurs du secteur immobilier (aussi bien les portugais que les français qui se sont lancés dans ce secteur) parlent d'une invasion des français. Mais combien y a t-il de résidents non habituels au Portugal officiellement ? Peut-on réellement parler d'invasion ?

Les derniers chiffres communiqués par les finances sont les suivant :

Depuis la création du statut, il y a eu 5 653 attributions du statut à des étrangers. Et seulement 1 754 dossiers de demande seraient en cours de traitement aux services des impôts. Les bénéficiaires sont principalement des retraités français, suédois, et finlandais.

Évolution du nombre de demandes de statut de résident non habituel :

– De 2009 à 2012 : 100
– 2013 : 1000
– 2014 : 2416 (dont 801 retraités parmi lesquels 327 français)
– 2015 : 3474

Nombre de résidents francophones avec un titre valide en 2014 (source : SEF) :

– France : 6541
– Belgique : 2105
– Suisse : 1104

Ces chiffres regroupant l'ensemble des étrangers sont donc loin de tout ce qui est annoncé ici et là puisque certains, comme la chambre de commerce et de l'industrie franco-portugaise vont jusqu'à parler de plus de 20 000 installations de français à fin 2016 ! Alors comment expliquer un tel décalage ? Les chiffres officiels des finances seraient-ils faux ? exagérations habituelles ? ou est ce que certains français seraient installés en tant que résidents portugais ou sont restés résidents français le temps de voir ?  A suivre…

D'après les données divulguées par le journal DN/dinheiro en provenance du ministère des finances, il y aurait eu jusqu'à présent seulement 7921 demandes d'attribution du statut de résidents non habituels au Portugal : 5633 déjà attribuées, 514 rejetées et 1754 demandes en cours d'analyse.

Face à cette concurrence fiscale du Portugal concernant la taxation des pensions, certains pays sont en train d'étudier la possibilité de taxer les pensions. En France, de récentes décisions du Conseil d'Etat semblent aller dans ce sens considérant que pour bénéficier d'une convention fiscale signée entre deux pays, encore faut-il payer des impôts dans le pays de résidence. Autrement dit, si vous êtes retraité français et que vous ne payez aucun impôt au Portugal, vous serez imposable en France.

Source :
http://www.dn.pt/dinheiro/interior/vantagens-fiscais-oito-mil-estrangeiros-ja-pediram-para-viver-em-portugal-5067836.html

A lire aussi : Les retraités français vont-ils payer des impôts en France ?

Espérons que les retraités et les actifs qui exercent une activité à forte valeur ajoutée ne soient pas pénalisés à cause de cette extension du statut de RNH à tous les retraités ou le Portugal a modifié unilatéralement l'objectif de la loi initiale de 2009 validée par la TROIKA qui prévoyait d'attirer les personnes exerçant une activité à forte valeur ajouté.

Les attraits fiscaux du statut de résident non habituel qui avaient pour objectif d'attirer des personnes exerçant une activité à forte valeur ajoutée n'aura permis d'attirer que 20 % d'actifs. Le reste représentant des retraités ne vivant que de leur pension pensant être exonérés au Portugal et dans leur pays d'origine pour une durée de 10 ans.

Dommage qu'il y ai eu plus de publicité sur les exonérations des retraites (en se détournant de l'esprit de la loi initiale) que sur la taxe forfaitaire de 20 % sur les revenus d'activité et les autres avantages et qu'il y ait pas eu en parallèle du statut de RNH, la création d'un statut spécifique (et explicite) pour les retraités prévoyant une taxation même minimum afin d'être en total accord avec l'objectif des traités fiscaux qui est d'éviter les doubles impositions et non d'éxonerer.

Si les pensions de retraites venaient à être taxées en France, l'attrait pour le Portugal deviendra moins intéressant pour bon nombre d'entre eux. Mais pour d'autres, le Portugal conservera toujours de nombreux atouts !

Impacts de l’existence ce statut sur la présence française au Portugal :

L'existence de ce statut et les reportages (à partir de 2013)  divers présentant le Portugal  comme un paradis fiscale pour les retraités ont fait connaître le pays auprès des français et ont contribué à la forte croissance de la présence française au Portugal tant en terme de nouveaux résidents, d'investisseurs que de touristes.

A lire aussi :

– Les investissements français au Portugal en 2015

– Immobilier 2015 au Portugal – Nouveau record pour les investissements étrangers

– Les entreprises françaises sont inquiètes au sujet de la bureaucratie et des impôts au Portugal

– Leroy Merlin prévoit d'ouvrir 8 nouveaux points de vente au Portugal d'ici 2020

Catégories
Banques Fiscalité Impots

Le Fisc portugais sera informé de vos soldes bancaires

Pour se mettre en conformité avec une directive européenne qui entre en vigueur en septembre 2017, obligeant à un échange d'informations sur les comptes bancaires détenus depuis 2015, le Portugal en profite pour obliger les banques à fournir au Fisc les soldes bancaires de leurs clients. L'objectif officiel étant de détecter si la richesse visible  correspond aux revenus déclarés.

Actuellement, seuls les intérêts et les dividendes faisaient l'obligation d'une déclaration annuelle au fisc, mais dorénavant le fisc sera informé du solde des comptes bancaires des clients résidents.

Fisco

 

 

Catégories
Alojamento local Fiscalité Impots Locations

La location de vacances au Portugal – Le régime juridique de l’Alojamento Local

Portugal-location

Article mis à jour le 06/03/2017

Apparue en 2008, l'activité de location touristique saisonnière "Alojamento Local"est actuellement encadrée par un décret loi du 29/08/2014 (N°128/2014), modifié par un autre décret loi du 23 avril 2015 (N°63/2015) entré en vigueur le 22 juillet 2015.

Si vous envisagez de louer votre habitation de manière saisonnière en incluant de la prestation de services comme le ménage, la réception etc. (locations d'une durée de  moins de 30 jours) vous devez donc, vous conformer à cette nouvelle législation dont les formalités d'enregistrement sont assez simples et le régime fiscale attractif pour le moment.

Vous êtes de plus en plus nombreux à vouloir louer votre bien en location touristique, ou à vouloir investir dans des biens pour vous lancer dans cette activité et bien sur, dans la plupart des cas ceux qui vous proposent des biens à vendre valorisent le potentiel de la location touristique mais omettent de préciser que cette activité a une saisonnalité courte dans certaines régions, que cette activité est réglementée et que sous la pression du lobbying hôtelier, la volonté du gouvernement est de faire appliquer cette législation en mettant en place de plus en plus de moyens de contrôles. Sachez que ces omissions sont volontaires afin de vous faire miroiter une forte rentabilité, ce qui n'est pas le cas la plupart du temps.  Bref, avant de vous lancer, vous devez connaître la réglementation et la fiscalité applicable concernant la location saisonnière ainsi que les risques que vous prenez en cas de non respect de ces règles.

Plusieurs options s'offrent à vous si vous souhaitez mettre votre bien en location saisonnière pour des locations de moins de 30 jours :

– Vous pouvez faire la demande d'Alojamento local par vous même et tout gérer de A à Z.
– Vous pouvez faire le demande d'Alojamento local par vous même et confier le booking etc. à une agence.
– Vous pouvez louer votre bien à une agence qui se chargera de faire la demande d'Alojamento Local et toutes les opérations pour vous (booking, facturation, déclaration SAF etc.) – C'est la solution que nous recommandons pour éviter le problème d'une éventuelle plus value en cas de cession d'activité et pour vous décharger de la facturation, la décaration SEF etc.).

Suivant votre  choix, la fiscalité applicable sera différente.

Si vous choisissez de louer directement votre bien immobilier en location saisonnière vous devrez déclarer ses revenus à l'IRS en tant que travailleur indépendant.

Remarque pour les non résidents : Le fait d'enregistrer votre bien en Alojamento Local, fait que celui-ci est considéré comme un établissement stable. L'activité d'Alojamento local étant intrinsèquement liée au bien, il ne peut donc être dissocié. Par conséquent vous êtes soumis aux mêmes obligations fiscales et comptables que les contribuables résidents et devez déclarer ses revenus au Portugal.

Les démarches à effectuer pour obtenir un N° d'Alojamento local :

Avant de mettre votre bien en location et de faire de la publicité, vous devez :

1 – Déclarer le début de votre activité soit sur le site internet des finances (AT) soit sur place au centre des impôts.

At
Remarque : le code d'activité à choisir pour la location saisonnière de biens meublés est le 55201

2 – Enregistrer votre bien auprès de la Mairie ou le bien est en location ou directement sur le site Internet : Portal do cidadao. Vous obtiendrez alors un Numéro d'Alojamento Local.

Portal cidadao

Les documents à fournir pour vous enregistrer s'il s'agit d'un bien qui vous appartient : copie de la déclaration de début d'activité faite auprès des finances (Autoridade Tributaria – AT)  + copie de votre document d'identification + copie de la Cardaneta Predial de votre bien + Formulaire de registro complété et signé.

Une fois l'enregistrement effectué auprès de la mairie, elle dispose d'un délais d'un mois pour effectuer une visite de votre bien afin de vérifier le respect des règles d'exploitation (actuellement les délais sont de plusieurs mois).

Fiscalité

Les revenus :

– Si les revenus que vous percevez de ce type d'activité (Alojamento Local) ne dépassent pas 200 000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime simplifié qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité organisée, vous ne serez alors imposés que sur 35 % des revenus brutes (ce taux vient de passer de 15 à 35 % en 2017) obtenus au taux d'imposition de votre impôt sur le revenu (catégorie B de l'IRS). Les charges ne sont pas déductibles.

– Si vous confiez la gestion à une agence (qui réalisera la demande d'Alojamento local) vous pouvez choisir la taxation forfaitaire de 28% sur les loyers versés par l'agence ou être imposé sur le revenu. Vous pouvez déduire certaines charges.

TVA : Les contribuables qui optent pour l'exercice d'une activité en tant que travailleur indépendant sous le régime simplifié (en déclarant ces revenus dans la catégorie B de l'IRS) pourront opter pour le régime d'exonération de TVA (art 59 CIVA) à condition de ne pas facturer plus de 10 000 euros par an. Dans les autres cas, c'est le régime normal qui s'applique, et vous devrez appliquer une TVA de 6% + faire une déclaration de TVA tous les mois ou tous les trimestres.

Remarques :

– Dans tous les cas vous devrez émettre pour chaque location, une facture et un reçu à transmettre aux finances (vous avez jusqu' 25 de chaque mois pour les reçus émis le mois antérieur).
– La TVA sur certaines dépenses est déductible
– Depuis 2015, les factures d'eau, électricité, de gaz, et téléphones/internet sont directement enregistrées dans votre espace personnel sur le site de l'AT et sont utilisées pour faire des rapprochements avec ce que vous déclarez.

 Les obligations minimum de sécurité pour les "Alojamentos local" de moins de 10 personnes :

  • Avoir procédé à l'enregistrement pour une exploitation en Alojameto Local auprès de la mairie ou le bien est loué.
  • Le bien doit être intérieurement et extérieurement bien conservé.
  • Le bien doit être relié au réseau d'eau de la ville ou disposer disposer d'un système propre contrôlé.
  • Etre relié au réseau publique d'égout ou disposer d'une fosse septique dimensionné pour la capacité maximum du nombre d’occupants.
  • Disposer d'eau froide et chaude
  • Le bien doit disposer de ce qu'il faut pour une bonne ventilation
  • Le bien doit être équipé du mobilier, d'équipement et ustensiles adaptés
  • Disposer  d'un système qui permette de cacher l'entré de la lumière extérieur et de portes équipées de système de sécurité permettant la privacité des occupants
  • Les installations sanitaires doivent être équipé de système de sécurité permettant la privacité des occupants
  • Respecter les règles d’hygiène et de nettoyage.
  • Disposer d'un extincteur et d'une couverture incendie dans un emplacement facile d’accès et en quantité adéquate.
  • Disposer d'équipement de premier secours.
  • Indiquer le numéro Nacional d'Urgence : 112.
  • Mettre à disposition d'un livre de réclamations officiel.

Remarques :

– S'agissant de maisons ou d'appartements, il n'est pas obligatoire d'apposer la plaque AL fournie par la mairie à l’extérieur de l'établissement.

– Les établissements  d'une capacité de plus de 10 personnes devront respecter les règles de sécurité contre les risques d'incendie selon les termes prévus dans le décret loi N° 220/2008, du 12 novembre et le règlement technique prévu dans l’ordonnance du 29/12/2008 – Portaria n° 1532/2008.

Communication de l'identité des locataires étrangers auprès du SEF :

La loi oblige à communiquer au  service des étrangers (SEF) toutes les personnes présentent dans votre établissement n'étant pas de nationalité portugaise. Cette communication se fait à l'aide du Boletim e alojamento à remettre au SEF ou à la GNR ou PSP s'il n'y a pas de bureau la ou vous louez.

Obligations concernant la publicité, la documentation commerciale et le merchandising :

  • indiquer le nom ou logotype + le Numéro d'AL
  • indiquer la classe énergétique figurant dans le certificat énergétique (amende de 250 à 3740 euros)

Sanctions du non respet des règles concernant le régime de l'Alojamento Local :

Les amendes peuvent aller de 2500 euros à 3740,98 euros pour les personnes physiques et de 25000 euros à 35000 euros pour les personnes morales. Peuvent s'ajouter d'autres sanctions non financières comme l'interdiction d'exercer pour une période pouvant aller jusqu'à 2 ans ou l'impossibilité d'exploiter le bien pendant une période pouvant aller aussi jusqu'à deux ans.

Mises à jour 30/08/2016 : Actualité sur l'Alojamento local – compléments d'informations

> Le problème de la plus-value fictive : Il s'agit d'un aspect que je n'ai pas eu le temps de traiter dans l'article d'origine, mais qui a toute son importance et qui peut expliquer que beaucoup de propriétaires préfèrent rester dans l'illégalité ou passer par une agence spécialisée. En effet, si la fiscalité de l'Alojamento local est attractive, il existe un risque au moment de la cessation d'activité, c'est que le fisc portugais peut considérer que vous avez réalisé une plus-value au moment de la réafectation en habitation. La solution pour éviter toute mauvaise surprise en matière de plus value, c'est de confier l'exploitation en Alojamento local à une agence.

> Suite aux problèmes de logement rencontrés par les portugais principalement sur Lisbonne et aux plaintes de certaines personnes du trop de touristes dans certains quartier, des débats sont en cours au sein du gouvernement pour prendre de nouvelles dispositions, comme par exemple l'imposition de quotas pour les propriétaires de plusieurs logements, la diminution des avantages fiscaux etc.

> Un registre officiel accessible en ligne permet de consulter les établissement enregistrés en Alojamento local : https://rnt.turismodeportugal.pt/RNAL/ConsultaRegisto.aspx?Origem=CP&FiltroVisivel=True

> Modification de la fiscalité en 2017 pour ceux qui exploitent directement en Alojamento Local : on passe à une imposition sur 35% des revenus au lieu de 15 % en 2016.

A lire aussi :

> Le gouvernement promet de réaliser d'importants contrôles concernant les locations saisonnières

> Louer sa résidence principale de manière saisonnière, une fausse bonne idée ?

> Le registre des locations de vacances déclarées en Alojamento local au Portugal